Odpowiedzialność właściciela lokalu za zalanie innego lokalu w budynku

Art. 433 Kodeksu cywilnego stanowi, że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego, datujące się od lat 60 ubiegłego wieku, przesądziło, iż przepis ten nie może stanowić podstawy roszczeń odszkodowawczych za szkodę wyrządzoną tzw. zalaniem mieszkania – czyli jest on „bezużyteczny” w najczęstszych przypadkach wyrządzenia szkody przez wodę, gdy przecieka ona z uszkodzonych instalacji lub z wnętrza lokalu do lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji. W takich sytuacjach poszkodowany musi opierać swoje roszczenia na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem na art. 415 k.c. Różnica jest istotna, gdyż odpowiedzialność w ramach art. 415 k.c. jest odpowiedzialnością na zasadzie winy, podczas gdy na gruncie art. 433 k.c. mamy do czynienia z odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Poszkodowany nie musi więc wykazywać winy właściciela czy posiadacza lokalu, z którego nastąpiło zalanie, w powstaniu szkody.

Przeciwną interpretację przyjął jeden z sądów rejonowych, który rozpoznawał „sprawę o zalanie” w ostatnim czasie – zasądził na rzecz powoda odszkodowanie za zalanie lokalu właśnie na podstawie art. 433 k.c. W toku postępowania apelacyjnego sąd okręgowy zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym, czy rzeczywiście przepis ten może stanowić podstawę odpowiedzialności w takich sytuacjach. W opisie zagadnienia prawnego sąd okręgowy przedstawił dotychczasowe orzecznictwo SN, wyrażając jednak wątpliwości, czy w obecnych realiach uzasadnione jest ograniczanie stosowania art. 433 k.c. wyłącznie do wypadków „wylania się” wody z budynku rozumianego jako wydostanie się wody na zewnątrz budynku. Sąd przedstawiający zagadnienie dokonał także analizy językowej, dochodząc do wniosku, iż w zasadzie brak podstaw do twierdzenia, iż „wylanie”, o którym mowa w art. 433 k.c., to coś innego niż „przelanie się” wody z jednego lokalu do drugiego w obrębie tego samego budynku.

Sąd Najwyższy nie podzielił jednak zapatrywań sądu okręgowego – w uchwale podjętej w dniu 18 lipca 2012 r. (III CZP 41/12) potwierdził dotychczasową linię orzecznictwa, stwierdzając, że art. 433 k.c. nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.

Chcesz skomentować artykuł, zadać pytanie? Skontaktuj się z nami na Facebooku